Mamy już dom umiejscowiony na działce, nowo wybudowany lub na razie tylko w formie projektu.  Utożsamiając się ze znakomitą większością Polaków zaczynamy myśleć o tym, jak ułatwić i uprzyjemnić sobie życie mieszkając w nowym domu, a przy okazji, jak zwiększyć wartość nieruchomości. Tu planujemy urządzenie ogrodu oraz wykonanie chodników, opaski wokół domu, wjazdu do garażu, zadaszonego miejsce na drewno kominkowe, ogrodzenia, śmietnika itp. Reprezentacyjnym elementem wśród wymienionych stanowi ogrodzenie frontowe. Są osoby, które zanim zdecydują się na konkretny wybór ogrodzenia zwiedzają kilka osiedli domów jednorodzinnych, kontaktują się z wieloma wykonawcami przeglądając ich katalogi i oczywiście sporo czasu poszukują pomysłu w Internecie. Wszystkie metody są skuteczne i je zalecam. Gdy w końcu nastąpi wybór, na podstawie projektu własnego lub projektanta odpowiednia ekipa realizuje przedsięwzięcie. Cieszymy się z wykonanej roboty i niespodziewanie dowiadujemy się, że postąpiliśmy wbrew prawu. Wielu inwestorów indywidualnych zapomina albo nie wie o tym, że ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2006 roku, nr 156 poz. 1118) art.30 nakłada obowiązek zgłoszenia zamiaru budowy ogrodzenia frontowego do Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego. Zgłoszenia wymaga nie tylko ogrodzenie frontowe, ale większość budowli i robót, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a wymienione są w art. 29 wspomnianej ustawy. Z moich obserwacji wynika, że zaledwie 10÷20% inwestorów indywidualnych pamięta, lub wie, o tym obowiązku. Najczęściej informacja dociera po realizacji zadania, czyli za późno. W najgorszym wypadku dowiadują się o tym po donosie „życzliwego” sąsiada.

Dlaczego nic na ten temat nie wiedzą firmy wykonawcze budowlane czy ogrodnicze, które w zakresie swoich kompleksowych usług wykonują również ogrodzenia? Chyba dlatego, że nie należy to do ich obowiązków, a poza tym nie są obarczeni ewentualnymi konsekwencjami np. rozbiórką. W tym artykule podejmuję temat tylko ogrodzenia frontowego nie wspominając o grodzeniu z sąsiadem, bo te nie wymaga zgłoszenia, chyba, że przekracza wysokość 2,20m.

A ilu inwestorów zgłosiło utwardzenie powierzchni gruntu np. kostką brukową? Odpowiedź: 1÷5%.

Gdzie tkwi przyczyna takiej sytuacji? Jedną z przyczyn jest omijanie projektantów – mamy do tego prawo, gdyż nie ma potrzeby wykonania projektu przez projektanta z uprawnieniami. Drugą istotniejszą jest totalny brak informacji w urzędach. Każdemu składającemu wniosek lub odbierającemu decyzję o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego powinno się wręczać informacje nie tylko w sprawie budynku, ale również całego zagospodarowania działki, bo przecież każdy wcześniej czy później przystąpi do budowy śmietnika, ogrodzenia, wiaty, wjazdu i chodnika. Może nie rozwiązałoby to całkowicie problemu, ale z pewnością zmniejszyłoby go.

Refleksja: Komu i czemu służy prawo, które przez zdecydowaną większości Polaków nie jest respektowane? Może należałoby pomyśleć o wniesieniu zmian do wspomnianej wcześniej ustawy.

Póki co obowiązuje wszystkich aktualne Prawo Budowlane, które w  art.30 ust. 5 mówi, że stosownego zgłoszenia, należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Dalej art. 30 ust 2. mówi, że w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie, o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia – wnosi sprzeciw, w drodze decyzji.

Autor: Francesco / 2011 r.

The post Ogrodzenie frontowe działki – formalności first appeared on Odbiór mieszkania i domu od dewelopera - Poznań.

ad.a) W tym etapie należy:

– sprawdzić stan prawny terenu – własność,
– sprawdzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Urzędzie Gminy lub Urzędzie Miejskim. Treść zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskać można w Urzędzie Wojewódzkim prosząc o stosowny numer Dziennika Urzędowego danego województwa,
– uzyskać warunki zabudowy – tylko wtedy, gdy nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dotyczącego terenu naszej działki,
– uzyskać warunków przyłączenia do mediów (energetyka, gazownia, wodociągi, kanalizacja sanitarna i deszczowa)- Urzędy Gminy i Urzędy Miejskie wymagają już ich wraz z wnioskiem o określenie warunków zabudowy
– uzyskać decyzję o lokalizacji zjazdy z naszej działki na drogę gminną
– wybrać gotowy projekt budynku lub zlecić wykonanie projektu indywidualnego, budynek musi być zaadoptowany na naszej działce
– złożyć najnowszą wersję wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę
– wystąpić z wnioskiem o ostemplowanie dziennika budowy
– powiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych
– w terenie warto wykonać badania geotechniczne gruntu
– w terenie warto odnaleźć kamienie graniczne działki – pomocy należy szukać u geodety.

ad.b) Podczas realizacji budowy należy:
– prowadzić dziennik budowy – odpowiedzialny jest za to kierownik budowy
– gromadzić stosowne certyfikaty użytych materiałów budowlanych
– gromadzić protokoły odbiorów przyłączy (woda, kanalizacja, gaz, energia elektryczna)
– uzyskać opinie kominiarską.

ad.c) Po zakończeniu budowy należy:
– wykonać inwentaryzację budynku – może wykonać tylko geodeta
– wykonać świadectwo energetyczne budynku – może wykonać tylko osoba z uprawnieniami
– wypełnić poprawnie zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie – w pierwszym przypadku uzyskuje się zaświadczenie o zakończeniu budowy a w drugim decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Uwaga:
Wielu inwestorów indywidualnych zapomina, że Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. z 2006 roku, nr 156 poz. 1118) art.30 narzuca obowiązek zgłoszenia zamiaru budowy ogrodzenia frontowego, wiaty, śmietnika, utwardzenia gruntu (kostka brukowa) do Urzędu Miasta lub Starostwa Powiatowego.

Polecam wszystkie sprawy formalne powierzyć osobie – firmie, która sprawnie i biegle porusza się w tym temacie. Zaoszczędza się w ten sposób czas i nerwy.

autor: Francesco / 2012 r.

The post Sprawy formalne, urzędowe przy budowie domu first appeared on Odbiór mieszkania i domu od dewelopera - Poznań.

narzędzia pracy inspektora przy przeglądzie technicznym lokali mieszkalnych

To sprzęt pomiarowy, którego nie można znaleźć w wypożyczalniach (poza dalmierzem), a z którego na co dzień korzystają ludzie z branży – nie tylko inspektorzy, ale również kierownicy budowy, inżynierowie, brygadziści itp. Z całą pewnością do takiego oprzyrządowania należy zaliczyć: poziomnicę dwumetrową, kątownik 0,5×1,0 m i szczelinomierz klinowy, aby dokładnie zmierzyć wielkość odchyłki powierzchni i krawędzi od pionu i od kierunku poziomego czy ocenić brak płaszczyzny posadzki i ścian. To podstawa, bez tych trzech urządzeń nie należy podchodzić do sprawdzenia wspomnianych wyżej parametrów.

Przy weryfikacji wykonanych prac budowlanych odbieranego mieszkania inspektorzy wykorzystują regularnie:

• dalmierz laserowy służący do skrupulatnego pomiaru powierzchni pomieszczeń i wymiarów np. otworów drzwiowych,
• anemometr to miernik wskazujący prędkość i temperaturę przepływającego powietrza w przewodach kominowych,
• higrometr – bezinwazyjnie mierzy wilgotność tynków i podkładów betonowych lub hygropen – inwazyjnie robi pomiar wilgotności do głębokości zanurzenia się czujników  w drewnie, betonie i gipsie,
• pirometr laserowy pomagający przy pomiarze wilgotności powietrza i temperatury w pomieszczeniach, temperatury materiałów budowlanych z możliwością wskazania istniejących mostków termicznych,
• detektor do precyzyjnego pokazywania miejsca niewidocznego drewna, metalu i przewodów pod napięciem,
• kamera termowizyjna z gwarancją dokładnych zdjęć przedstawiających mostki termiczne, termografię pokryć dachowych i ścian budynku, diagnozująca uszkodzenia instalacji grzewczych, itp. Sprawdzenie kamerą termowizyjną wymaga dodatkowych nakładów finansowych dla klienta (150 zł) tj. usługa ta nie wchodzi w skład standardowego przeglądu technicznego przedstawianego w naszej ofercie oraz odpowiednich warunków termicznych wewnątrz pomieszczeń i na zewnątrz budynku.

Na odbiorze mieszkania niezbędny jest również: aparat fotograficzny cyfrowy, próbnik elektryczny, młotek gumowy, latarka, miara stalowa, odpowietrznik grzejników, suwmiarka, drabina, oprawka z żarówką i lampka do gniazd elektrycznych, detektor elektryczny.

Ponadto nadobowiązkowo mogą okazać się pożyteczne również inne urządzenia takie jak: niwelator laserowy z detektorem, multitool, kamera inspekcyjna – monitor z endoskopem, detektor do wykrywania gazu przy instalacji, kuchence i kotle gazowym, miernik multimetr UNI-T do instalacji elektrycznej. Ale to już jest dodatek.

Ilu klientów nabywających nieruchomość u deweloperów posiada wymieniony wyżej przybory miernicze? A zatem ile osób przygotowanych jest do kompletnego technicznego odbioru mieszkania?

Na zakończenie zachęcam do obejrzenia kilkuminutowego filmu: https://youtu.be/o2QTuLRLbaU
Autor: Francesco / 2016 r.

The post Sprzęt inspektora przy odbiorze mieszkania od dewelopera first appeared on Odbiór mieszkania i domu od dewelopera - Poznań.

• informacje o nieruchomości, stanie prawnym, obciążeniach hipotecznych czy służebności;
• numer prawomocnego pozwolenia na budowę;
• opis budynku oraz lokalu mieszkalnego z podaniem jego lokalizacji, powierzchni, układu i przeznaczenia pomieszczeń, a także standardu wykończenia;
• terminy: rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, odbioru lokalu i przeniesienia prawa własności;
• terminy oraz wysokości wpłat na rzecz dewelopera;
• sposób pomiaru powierzchni mieszkania z podaniem normy;
• warunki odstąpienia od umowy, kary, odsetki:
• informacje o prowadzonym mieszkaniowym rachunku powierniczym, gwarancji ubezpieczeniowej i bankowej. Deweloper może przyjmować wpłaty na zwykły rachunek bankowy tylko wtedy, gdy sprzedaż inwestycji rozpoczął przed dniem 29.04.2012 r., nie jest tym samym zobowiązany do stosowania mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• prospekt informacyjny wraz z potwierdzeniem nabywcy o jego odbiorze;
• jednoznaczne zobowiązanie dewelopera do realizacji zamierzenia budowlanego, wyodrębnienia lokalu, przeniesienia prawa własności lokalu oraz niezbędnych praw do korzystania z niego.

„Dobry deweloper” kompletny prospekt informacyjny wraz z rzutami mieszkania, planem zagospodarowania terenu, propozycją aktu notarialnego przesyła kupującemu wcześniej celem zapoznania się z kompletem materiałów koniecznych do akceptacji u notariusza. Zalecam wtedy konsultacje z prawnikiem.
Inne zalecenia świadczymy w ramach wykonywanych przez nas usług.

Autor: Francesco / 2015 r.

The post Zawierasz umowę z deweloperem? Zwróć uwagę na: first appeared on Odbiór mieszkania i domu od dewelopera - Poznań.

Praktycznie każde nowo-powstające czy istniejące już osiedle ma swoje forum internetowe. Na wielu z nich pojawia się pytanie: czy warto na odbiór przyjść z profesjonalistą – inspektorem budowlanym? Czy na cokolwiek może on się przydać? Opinie na forach internetowych są najczęściej rozbieżne. Co przemawia przeciw: poniesienie kosztów około 200-300 zł; niektóre wykryte usterki są widoczne gołym okiem i nie trzeba żadnego fachowca, by to stwierdzić; w Internecie znajduje się sporo podpowiedzi, na co zwrócić uwagę przy odbiorze. Za przyprowadzeniem fachowca przemawia to, że jego doświadczenie i wiedza pozwolą z całą pewnością wykryć wszystkie lub prawie wszystkie mankamenty, co jednocześnie zmniejszy do minimum ryzyko poniesienia dodatkowych i niespodziewanych kosztów przy wykańczaniu mieszkania; tak naprawdę koszt 200-300 zł w stosunku do wartości mieszkania to żadna kwota. Zatem – co robić? Trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Proponowałbym jednak, aby odpowiedzieć sobie na następujące pytanie: czy do kupna innej wartościowej rzeczy np. samochodu skorzystalibyśmy z pomocy kolegi lub kogoś z rodziny, czy warsztatu samochodowego, który za odpłatną usługę dokona dokładnego przeglądu pojazdu. Czy może jednak sami sobie radzimy? Zakładam oczywiście całkowitą nieznajomość branży motoryzacyjnej kupującego.

Jeżeli już wiemy, jaką wybierzemy odpowiedź – postąpmy podobnie w przypadku mieszkania. Trzeba mieć jednak na uwadze, że koszt zakupu mieszkania jest wielokrotnie większy od ceny samochodu.

O deweloperach.

Jednoznacznie mogę poradzić klientom, by przy wyborze zakupu mieszkania brali pod uwagę wielkość dewelopera oraz ilość zrealizowanych przez niego inwestycji i czas jego istnienia na rynku. U znanych deweloperów odbiory przeprowadzane są sprawnie, przedstawiciele firm ze spokojem reagują na dostrzeżone usterki i wpisują je do protokołu odbioru, nie dyskutują i są bardziej otwarci na klienta, a co najważniejsze wszystkie uwagi wpisane do protokołu usuwane są w wyznaczonym terminie. Gorzej przedstawia się sytuacja u „małych” deweloperów działających przede wszystkim na peryferiach dużych miast. Tu jakość wykonanych robót jest gorsza (chociaż zdarzają się wyjątki), a na każdą znalezioną usterkę są żale, pretensje, dyskusje i znane już powiedzenia typu: płytkarz to wyrówna, malarz to zaszpachluje. Często też infrastruktura wokół budynków przedstawia się na etapie planów, a nie zrealizowanych przedsięwzięć. Ale przyznaję, że całkowicie ich rozumiem, bo, przy obecnej koniunkturze, być może, zmuszeni zostali do obniżenia ceny uzyskując mniejsze zyski, niż zakładali przed przystąpieniem do realizacji inwestycji. A tu jeszcze dochodzą, nie policzone wcześniej, dodatkowe koszty i problemy wynikające z usunięciem zauważonych usterek. Też bym się denerwował.

Reasumując można jednak powiedzieć, że ogólna jakość wykonanych robót w budynkach mieszkalnych zrealizowanych przez deweloperów ulega systematycznej poprawie. Z pewnością ma na to wpływ współczynnik podaży do popytu. Może warto pomyśleć o zakupie nowego mieszkania?

O inspektorach.

Inspektorzy, którzy świadczą usługi pomocy przy odbiorach nieruchomości od deweloperów zawsze są reprezentantami klientów i zawsze działają na ich rzecz, nawet wtedy, jeżeli pracownikiem dewelopera okazuje się znajomy, czy kolega ze studiów. Osobiście nie miałem takiego przypadku, chyba, dlatego, że większość inwestorów zatrudnia osoby młode, a ja należę już do osób „ po czterdziestce”. Po drugie inspektorzy dysponują odpowiednim sprzętem pomiarowym, którego przeciętny nabywca mieszkania nie posiada, a nawet nie jest w stanie wypożyczyć.

Wszystkie zawarte w niniejszym artykule spostrzeżenia są wynikiem moich własnych doświadczeń a nie rezultatem zasłyszanych opowieści innych osób.

Zachęcam do przeczytania kolejnego mojego artykułu , w którym rozwinę temat: o inspektorach i o klientach.

Autor: Francesco / 2014 r.

The post Odbiór mieszkania od dewelopera – okiem inspektora first appeared on Odbiór mieszkania i domu od dewelopera - Poznań.